浦东新区住宅市场的可持续发展

文|韩可胜|博士、上海市浦东新区建设局

杜德斌|华东师范大学城市与区域经济系教授、博士生导师

张仁开|华东师范大学城市与区域经济系

浦东新区住宅市场发展现状

一、住宅开发渐成规模，居住状况显著改善

浦东开发开放以前，全区住宅开发总量不足1000万平方米。1991年至2002年浦东新建住宅高达3680万平方米，年均住宅开发竣工量约330万平方米。目前，新区各类住宅总量已超过6000万平方米，人均居住面积17平方米，比1993年时的8.3平方米翻了一番，居民住房状况得到较大改善。住宅产业在结构调整中不断发展，住宅市场逐步进入规范有序、持续发展的良性轨道。在市场机制的推动下，为适应外向型、多功能、现代化新城区建设的要求，浦东新区的住宅建设越来越注重文化品位和环境质量，并从零星开发发展到成片规划、规模开发，建成了一批现代化的居住社区。特别是在黄浦江岸边、世纪公园周边、主要景观道路两边，形成了一批代表浦东水平、具有浦东特色的新型住宅。这些住宅规划科学、设计先进、形态多样、风格各异，强调自然与人文景观的积极对话，成为上海住宅发展的亮点和增长点。如，联洋新社区围绕近1.2平方公里的世纪公园，占地189.4公项，规划建成住宅220万平方米，现已建成65万平方米。它与周边的天安花园、世纪花园、水清木华、华丽家族等，形成上海房地产业最具活力的世纪公园板块，以其环境优美、交通便捷、配套完善而饮誉沪上。

二、住宅配套设施不断完善，物业管理水平大幅提升

“九五”期间，浦东新区住宅市政公用配套建设总投资达22.36亿元，公建竣工面积162.1万平方米；其中商业面积64.17万平方米，医院面积14317平方米，公园面积26640平方米，集贸市场及小区绿化等其他公建设施面积43.55万平方米。目前，浦东住宅区的绿化率平均已达50%，个别甚至超过70%。建筑容积率下降，绿化率上升，人居质量大为改观。另外，浦东在全市率先启动了物业管理招投标，已在38个小区成功地进行了物业管理招投标，初步发挥了公平竞争、优胜劣汰的市场机制作用。在住宅的软环境建设上，浦东还形成了“街道牵头、房产指导、物业为主、警署参与、居委配合，群众监督”的工作模式和联动机制，把物业管理纳入了创建文明城区和强化社区管理的组成部分。据市房地局对浦东新区954个小区、4200万平方米居住物业测评后认定，目前，浦东新区800万平方米的商品房的物业管理处在全市中上水平；解决2400万平方米的旧公房历史欠账问题综合投入居全市领先水平。

三、住宅工程质量和规划水平不断提高，生态智能住宅渐成主流

浦东新区的住宅规划始终强调住宅小区开发布局与全区产业发展布局的紧密联系，注重人文环境与自然生态环境的和谐统一。住宅设计注重以人为本，从外观和结构上突出住宅的建筑风格、特色与实用性，推出了一批形态新颖、风格各异、功能齐全的优秀住宅。住宅科技含量全面提高，国际一流的建筑材料广泛使用，变频供水、宽带接入、可视对讲、门窗磁报警、家庭服务系统、背景音响、闭路电视监控，这些原先属于高档写字楼、酒店的专用设备在住宅建设中不断推广运用，浦东住宅实现了由“砖头水泥型”向“现代科技型”的新飞跃。2001年6月，江泽民总书记视察浦东住友名人花园时，对其生态化和智能化建设给予了充分肯定。东方城市花园经建设部批准，列入全国9个康居工程之一。世茂滨江园二号楼，作为国内第一住宅高楼，最直观地标志着浦东住宅品质新的高度。位于浦东新区的三林城生态示范居住区首期50万平方米商品住宅现已全部竣工，作为上海四大示范居住区之一，其绿化率达50%，是目前上海绿化率最高的示范居住区之一。新区在大力引进和推广使用新材料、新技术、新工艺、新设备的同时，积极开展住宅智能化小区试点及其推广，从根本上提高了新区住宅质量和住宅产业化水平。

四、住宅市场国际化趋势加快，一批国际型社区初步形成。

浦东住宅开发建设中，积极推进住宅的国际化，法国、美国、意大利、澳大利亚、日本等一批国际著名的规划设计机构登陆浦东，与中国本地企业同台角逐、竞争，参与规划设计、房型设计和绿化设计，建筑美学理念纷呈，也使得浦东住宅发展先天具备了开放性和多样性的典型特点。不仅如此，在陆家嘴滨江地区、金桥碧云地区，正在形成一些国际社区。如仁恒滨江园有来自40多个国家和地区的业主，不同语言、不同肤色、不同文化的人们比邻而居、和睦共处，成为一道亮丽的风景线；世茂滨江园二号楼中，境外客户高达50%。

五、中高档二手房日趋活跃

浦东作为上海住宅供应的第一大区，中高档二手房成交十分活跃。从区域分布来看，新区二手房交易量主要集中在下列五大板块：（1）陆家嘴滨江板块：以仁恒滨江园和世茂滨江花园为主，均价在2000-2800美元/平方米。（2）塘桥板块：由南浦城与龙阳社区组成。此板块最大的特点和优点是：闹中取静，生活购物方便。（3）世纪公园板块：主要有联洋社区、杨东小区(车城小区)和世纪公园南部区域。该区域房价提升较快，总价正直逼临江房源。（4）金桥板块：该板块房源供应充足，二手公房房源的挂牌量大，价格平稳，随着人口聚集程度的不断增加，周边生活、商业等一系列配套设施亦更加完善，具备了一定的居住品质。（5）上南板块：上南板块因其本身是一个居民聚集区，所以板块内交通、购物很方便，加上“世博”效应，未来楼盘升值空间巨大。从发展的眼光来看，这个板块很有可能成为浦东第二个商业中心。

推进新区住宅市场可持续发展的对策建议

一、加快绿色生态住宅小区建设

目前，生态住宅已成为住宅建设新潮流，受到广大消费者的关注和追求。生态小区的建设要求房地产开发者必须有超前意识，新建一般住宅小区绿地比例不应低于35％，高档住宅小区更应在50％以上，使居民走出家门就进入花园，生活在一个空气新鲜、整洁优雅的环境之中。具体应做到：①尊重自然生态，以人为本，强调人和自然的交流。居住区的规划与设计应因地制宜，不破坏原有地形与水系，保护原有生物物种的多样性。住宅区的开发应将对原有生态系统的阻断或隔绝降至最低限度。②提倡健康化和自然化的住宅。一方面，建筑的室内布局与外部的自然环境应相呼应，每户住宅都应有充分的阳光和良好的自然通风，拒绝使用对人体健康有害的建筑材料和装修材料。另一方面，要大力提倡住宅的适度消费，引导居民追求面积紧凑、品质高尚的房型，使消费者认识到，对于居住质量而言，面积大小只是一个暂时标准，长远的标准应是不断提高的居住品质。③住宅设计应体现预见性和改造的灵活性。一定的住宅形式是一定时代的产物，在住宅的规划与设计中应有预见性，为以后随生活条件的改善和生活方式的改变而对住宅进行改造留出余地。同时也要合理改造改善现有旧住宅的性能，引导开发商将资金投向旧房改造，尽量通过合理改造，让旧住宅继续发挥作用。④生态住宅建设应尽可能节约能源。住宅开发要在一次性节能和间接节能两个方面都有所考虑。可持续发展的开发理念不仅要求住宅在建造时节约各种资源的使用，而且在将来的使用中更注重降低能耗、减少污染、提高居室内外环境等多项高效节能技术措施的应用。如使用风能和太阳能等可再生能源，采用高效低耗的采暖保温墙体材料，降低污染等。

二、全面提高住宅的科技含量

目前，浦东新区的住宅已基本上实现了由“砖头水泥型”向“现代科技型”的转变，国际一流的建筑材料得以广泛使用；变频供水、宽带接入、可视对讲、门窗磁报警、家庭服务系统、背景音响、闭路电视监控，这些原先属于高档写字楼、酒店的专用设备在住宅建设中也不断得以推广。今后，在推进新区住宅科技化、智能化方面，应着重研制开发新材料、新结构、新营造方式等，将高科技与房地产业发展结合起来。应用现代科技成果，对传统住宅产业进行全面、系统的改造，大幅度、全方位地提高住宅建设的劳动生产力，实现住宅建筑设计标准化、建设施工机械化、住宅结构与部品材料模数化和生产工厂化、规模化，住宅部品供应的系列化、通用化和成套化，推动住宅生产从手工作业向工厂化生产转变、从现场“湿”作业向组装“干”操作转变，降低资源消耗，提高资源综合利用率和经济、社会、环境等综合效益，向市场投放价更廉、物更美的住宅商品，最终实现“居更佳”的目标。

三、住宅建设突出人性化、个性化

人性化、个性化的住宅是房地产可持续发展的内在要求。现在，人们对住宅消费的需求趋向复杂、多样，除了满足基本的生活居住、安全保障等物质需要外，更重要的是追求住宅消费所带来的娱乐、休闲、自我价值实现等精神性享受。“以人为本”已成为当今住宅设计的一大主题，也是实现可持续发展住宅建设的基本内容。现代住宅要不断适应人类对住宅质量、功能及环境的新要求,根据不同消费者群体的家庭条件、生活习性、经济状况、文化素养和兴趣爱好等来合理设计各种既体现个性化又经济实用的家庭住宅。

四、处理好住宅区域的划分及与周围环境相适应的问题

要从住宅文化的角度，审视住宅的规划设计，考虑住宅所处的地理环境、历史传统、人文环境、功能定位等诸多因素，处理好人与环境、建筑与环境等关系。体现人和自然的和谐相处，建筑风格和居住环境的设计要与周围的景观、生态环境、都市环境相协调，具有前瞻性、观赏性、舒适性。满足现代化居住的理念，包括生存、安逸、情感、自尊、私密和自我价值实现等多层次需要。沿主要街道两旁的建筑格调、色彩要与道路的景观、绿化相协调。首先，要合理划分不同层次的住宅区域。浦东新区自开发开放以来，在住宅建设中逐渐形成了陆家嘴、花木、南浦、金桥、杨思、三林等的住宅热点和板块区域，形成了一定的层次性。可以按级差地租、重要道路及地域的传统、景观等要素划分不同的住宅区域，并对这些区域的住宅开发进行定位，以满足不同层次居民的需求。其次，住宅规划设计要与周围的环境相适应。不同的地理位置应有不同的住宅风貌，不同的历史传统应有不同的住宅风格。这种与环境相适应的规划设计，是继承传统和创新过程的统一，如果结合得好，就可以延续历史文脉，并富有新的时代感。上海是中西文化交融之地，石库门建筑、公寓楼、花园洋房是老一代住宅文化的代表，在树立上海住宅建设新形象的今天，还需要继承和发扬海派住宅风格，这种住宅风格不是简单地照搬照抄，而应该赋予时代特色。

五、大力推进国际化、现代型居住社区建设

在城市建设方面，浦东要求建成体现国际水平的外向型、多功能、现代化的新城区。为实现这一目标，浦东必须大力创建国际化居住社区。一是通过创建国际化居住社区，完善科、教、文、体、卫、商以及交通配套，大幅度提升浦东的生活条件。二是通过创建国际化居住社区，提高规划、建设与管理水平，大幅度提升浦东的居住品质。三是通过创建国际化居住社区，为海内外投资者提供优质的居住和生活条件，增强城市的吸引力和竞争力。四是通过创建国际化居住社区，增强城市的开放度、创新能力和综合服务能力，为浦东打造上海国际经济、金融、贸易、航运中心的核心功能区提供配套支持。五是通过创建国际化居住社区，带动和提升房地产业的发展，造福于生活在浦东的所有市民。浦东已确立了国际化、现代型社区建设的总体目标，即根据 2002~2010 年期间海内外对浦东新区住宅的有效需求，完善市政基础设施和公建配套设施，营造一流的景观环境和生态环境，建成面向海外的国际型社区，面向高收入家庭的中高档住宅区，面向城镇居民的现代化舒适型和特色型居住区，形成“天蓝、地绿、水清、居佳”的居住环境。为此，新区应以城市总体发展规划和土地利用总体规划控制和引导国际化、现代型社区的建设和发展，以住宅发展规划指导和落实国际化、现代型社区的建设和发展，以市政与公用设施等专业规划促进和完善国际化、现代型社区的建设和发展；要率先制定和深化国际化居住社区的规划、率先进行制度探索和创新、率先探索住宅的功能提升、率先实施住宅综合环境优化战略。

参考文献：

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[2] 闵师林、韩可胜.经济特区和沿海开放城市发展房地产业的思路和目标——以浦东新区为例[J].中国房地产，2003（8）

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[4] 闵师林、韩可胜.申博成功后浦东房地产市场发展趋势及对策研究[J].上海经济研究，2003（4）

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