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上海陆家嘴中央商务区规划开发回眸
文：陶建强（上海陆家嘴集团有限公司副总经理）
陆家嘴中心区：中国资本最密集的地区
根据上海市城市总体规划中确定，上海市中央商务区（CBD）扩大后由陆家嘴中心区、外滩和北外滩商务区组成，用地规模约为3平方公里。其中，陆家嘴中心区是上海CBD的主体部分,用地约1.7平方公里，规划建筑总面积约435万平方米。
经过近十三年的艰辛工作，陆家嘴中心区的建设主体单位-陆家嘴集团公司，严格按照规划进行开发建设，先后投入资金130亿，完成动迁居民2.7万户、单位近700家，拆除旧建筑面积约210万平方米，建造7座35千伏变电站，修建市政道路70余万平方米，完成滨江大道、中心绿地、世纪大道等一系列重大工程。
如此集中、高强度的土地的利用状况，充分体现了CBD地区在土地集约使用、功能集聚的效应，土地使用权的楼面价格也从开发初期300美金/平方米提升到目前超过800美金/平方米，相当于近2500万元人民币一亩的地价，黄金宝地的优势和潜质得以充分发挥。
随着土地开发、项目建设，陆家嘴中心区金融功能也初显成效。到2003年12月底，在陆家嘴中心区1.7平方公里集聚的外资银行营运资产总额突破200亿美元，平均每平方公里引资逾117亿美元，成为中国资本最密集的地区。开业的分行级中外资金融保险机构已达146家，外资金融机构资产总值2200亿美元，占全国外资金融机构资产总值的57%；上海证券交易所的股票、国债等有价证券额占全国市场份额的87%；在全球各大证券交易所中排名13；陆家嘴的股票、期货、钻石、产权、房地产、人才等7大要素市场中上海期货交易所去年成交额高达6.05万亿元人民币，占全国期货市场份额的60%以上；陆家嘴金融中心区已成为上海国际金融中心的核心地域和亚太新兴资本集聚极之一。
陆家嘴集团公司也由当初政府以土地空转初始地价投入的17.4亿元注册资本金，到2003年底形成拥有总资产超过150亿元、净资产超过50亿元的特大型集团公司，累计上缴税收12亿元，上缴国有股红利和国有股转让收入累计9.7亿元。
陆家嘴金融中心区的规划开发背景
一、浦东新区开发的战略演变（1984年～1991年）
早在1984年上海市人民政府就在上报中央政府的《上海经济发展战略汇报提纲》中首次提出开发浦东问题。1986年国务院批复《上海市城市总体规划方案》时正式提出：“使浦东成为现代化新区，特别要注意有计划地建设和改造”。
1990年4月18日，国务院正式批准开发开放上海浦东新区，随即上海市人民政府浦东开发办公室、陆家嘴金融贸易区开发公司相继成立，标志着浦东新区的开发进入实质性的启动阶段。
二、陆家嘴金融中心区规划国际咨询（1991年4月～1992年12月）
从1991年下半年由上海市政府和法国公共工程部联合的陆家嘴金融中心区的国际规划设计竞赛。根据上海市城市规划设计研究院编制的《陆家嘴中心区调整规划初步方案》和上海市建设委员会的批复意见：“原则同意规划结构，并进一步确定陆家嘴金融中心区在上海CBD的重要地位，明确区内建筑规模控制在300万平方米内。”，作为中法合作编制的《上海市陆家嘴中心地区规划及城市设计国际咨询邀请书》及《任务计划书》的主要依据。
1992年11月，经过挑选的中国上海联合设计小组、英国罗杰斯、法国贝罗、意大利福克萨斯、日本伊东丰雄共五个国家的著名设计大师将有关陆家嘴中心地区规划国际咨询设计方案正式递交上海市政府。
三、陆家嘴金融中心区规划方案的深化和审批（1992年12月～1993年12月）
上海市建设委员会组织上海规划专家及相关部门领导决定进一步组织力量深化国际咨询设计精神，在更高的起点上编制陆家嘴中心区规划实施方案。
1992年底，成立上海陆家嘴中心区规划深化工作组，按照 “中国与外国结合、浦西与浦东结合、历史与未来结合”
的原则，进行陆家嘴中心区的规划深化工作。
1993年8月，正式完成《上海陆家嘴中心区规划设计方案》编制工作，
在充分听取上海市人大、政协的意见后，经上海市城市规划管理局上报上海市人民政府，由上海市人民政府正式批复《上海陆家嘴中心区规划设计方案》。
最终的陆家嘴金融中心区占地174万平方米，规划建筑面积435万平方米，毛平均容积率2.5倍。
陆家嘴金融中心区的开发过程
陆家嘴金融中心区经历了1993年国家宏观调控、1997年香港回归和1998年东南亚金融风暴等影响，经过十三年四个阶段的开发，呈现出波浪型的发展走势。
一、1993年以前
随着1988年国家土地使用制度的重大变革，土地所有权和使用权分离，使土地有偿使用制度为城市建设带来了巨大生机。浦东充分利用土地空转的有利政策，获得了货真价实的土地资源后，针对金融中心区的特性，先从国内的金融机构着手，从拆迁量少、易开发的地块启动，在1993年，引进了中国人民银行上海分行、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、上海证券交易所、中国人民保险公司等一大批内资国家银行、证券、保险公司在此建设总部办公大楼。
同时，以国家外经贸部为代表，联合全国二十几家进出口贸易企业合资建设88层的金茂大厦，促成一大批省部级楼宇群，极大地促进各省部与上海、浦东的经济往来。
除了上海市政府部门直接投资建造的东方明珠电视塔和港务大楼之外，由陆家嘴集团公司直接批租的土地有19幅。
二、1994年～1996年
在这三年里，陆家嘴集团公司土地批租持续看好。在东侧继续补充完善，形成相对完整的四个街坊，共18个项目，集聚了国内重点的银行、证券、保险企业，为形成上海的金融中心奠定了坚实的基础。
日本森大厦株式会社和泰国正大集团成为外资的代表和先驱者。正大集团和陆家嘴集团合资成立了沿黄浦江开发区域，开创了外资房地产企业在中国从事土地成片开发的先例。森大厦公司独具慧眼，以大股东身份联合日本三十多家企业财团在陆家嘴金融中心区内开发两个项目：一幢50层高的现代化办公楼，一幢正在建设中的超高层建筑—环球金融中心，仅此两块土地的批租总金额就有1亿多美金，成为这一阶段开发建设的重点。通过共同的努力，香格里拉酒店、正大广场、震旦大厦都相继进入陆家嘴金融中心区。
由于受到1993年国家实行宏观经济调控的影响， 1995年后陆家嘴CBD区域的开发转入了调整时期。
三、1997年～2000年
1997年亚洲金融风暴，使整个亚洲的经济遭受极大的打击。以房地产建设为主的上海陆家嘴CBD又一次进入了困难时期。不少已批租的土地进行再转让，更多的项目推迟了建设周期。在这一时期，陆家嘴集团公司主要按照土地批租合同，积极做好市政配套工作。同时在经济拮据情况下，筹集资金建设滨江大道、中心绿地、世纪大道等项目，按照规划，在旧房拆迁、市政设施配套建设的同时精心营造滨江环境和绿色公共空间。
四、2001年～2003年
2001年以后，上海住房制度的全面改革，带动了整个房地产的发展，掀起了陆家嘴CBD区域沿黄浦江高级公寓开发的热潮，为陆家嘴地区的复苏和振兴开了个好头。
香港新鸿基集团一次性转让5幅成片土地，建造规模达42万平方米的集办公、商业零售、酒店为一体、结合地铁车站的综合性项目，创造了CBD开发建设的新模式。
五、2003年～2008年
陆家嘴集团公司希望通过今后五年持续的项目建设和区域完善工作，逐步形成五大功能组团：
一是以中国人民银行、汇丰银行、中银大厦等中心绿地周边地区为重心的国际银行楼群组团；
二是以金茂大厦、证券交易所为主体的中外贸易机构要素市场组团；
三是以东方明珠、香格里拉酒店、正大广场为核心的休憩旅游景点组团；
四是以仁恒、世茂、汤臣、鹏利等滨江地带为代表的顶级江景住宅园区组团；
五是以陆家嘴中心区西区地块为重心的跨国公司区域总部大厦组团。
陆家嘴金融中心区规划和建设的主要经验
一、规划实施要有法律保障
三个层面规划的协调实施，是陆家嘴CBD建设的法律保障。
首先是完善城市总体规划和近期建设规划审批程序的衔接。科学、合理地研究并确定陆家嘴CBD的定位，CBD的开发建设体现上海城市总体规划的目标要求，同时统筹协调城市总体规划、CBD控制性详细规划和CBD项目建设的关系。
其次是规范CBD国际咨询和CBD区域控制性详细规划的协调。
第三是在CBD日常的开发管理和批租项目的建设过程中，微观层面、即可操作层面充分体现先进的规划理念与当地的客观实际相结合。
二、开发实施要有启动资金保障
面对陆家嘴CBD的1.7平方公里范围的开发，动拆迁、市政设施的建设需要大量的资金，但一片布满危旧简屋和陈旧工厂的毛地无法实现土地转让。仅仅3000万元的启动资金对CBD的开发建设来说无疑是杯水车薪，更不要说巨额的政府土地出让金。因此“土地空转”的模式应运而生。
首先由政府财政/国有资产管理部门出资17.4亿元作为注册资金，成立由国资占大股东地位的陆家嘴开发公司，承担陆家嘴CBD地区的开发工作；再由陆家嘴开发公司以自有资金支付陆家嘴CBD区域土地的政府初始地价，获得整个陆家嘴CBD的土地使用权，以此土地进行抵押再获得巨额的建设资金，为建设提供初始的资金保障。
三、开发实施要有招商机制保障
一是土地开发按照先易后难的顺序，由东向西逐步与浦西老外滩金融街遥相呼应，共同形成上海的CBD区域。
二是由国内银行到外资银行、由金融（银行、证券）到金融衍生行业及相关服务业。2000年以来，香港汇丰银行、美国花旗银行、新加坡政府产业基金等国际性金融机构和房地产基金纷纷进驻，陆家嘴CBD的国际化趋势初步形成。
三是由吸引国内投资到引进国外资金。1995年后香港香格里拉酒店集团和日本森大厦有限公司开始进入。2000年后，新加坡政府产业公司、香港新鸿基集团加大对陆家嘴CBD的投资力度，各类国际性的投资基金和房地产基金也纷纷介入，标志着投资开发者的成熟品牌和国际化的趋势。
四、开发实施要有多样化和弹性的组织模式保障
借助浦东开发的有利形势，陆家嘴开发公司的经营模式也呈现多样化的特点，形成以国有资产为主体，集合国营开发公司、中外合资房地产开发企业、股份制上市公司等多种经济实体组合的组织模式，为CBD开发建设的不同需求提供了灵活、多样的组织保障机制。同时，成功地推出A股、B股的发行、可转换债券的发行，有效地顺应了多元化的投融资发展需要。
五、开发实施要有适宜的管理模式的保障
陆家嘴CBD的土地开发采用成片规划、逐块转让，由开发公司主要承担区域的征地、动迁、规划、市政建设和区域管理等职能，而楼宇的建设全部由独立的开发商和投资者进行，避免了区域开发与项目建设的交错矛盾，吸引了众多的投资主体，加快了CBD的建设周期。在组织功能上，集开发、建设、经营和管理于一体，在经营融资上，集融资、投资、还贷于一身。同时开发公司在政府职能部门和项目建设主体之间主动承担沟通和协调作用，获得了政府、投资主体和开发公司“三赢”的局面。
陆家嘴功能区的近期发展
2004年，胡锦涛总书记对浦东开发提出了“在更高的起点上实现快速发展”的新要求。浦东新区区委、区府提出，要从规划、体制、机制上深入推进“区镇联动”，充分发挥开发区和街道两个积极性，实现陆家嘴地区、金桥地区、张江地区和外高桥地区功能一体化发展。
浦东开发是一个由点到线、由线到面的过程，现在已进入全面建设外向型、多功能、现代化的新城区的新阶段，必须从全区570平方公里整体发展的高度，高起点、高标准地探索特大型城市新城区的发展道路。浦东新区拥有四个国家级的开发区，拥有海港、空港两大城市枢纽以及建设2010世博会主体场馆的任务。得天独厚的条件，使浦东新区有别于一般地区，完全可以走出一条依托开发区和城市枢纽、多个功能区域组团发展的城市化道路。
最近，新区成立了陆家嘴功能区管委会。将金融贸易、现代商务、会展旅游、商业休闲等现代服务业作为功能区的主导功能，区域范围包括花木镇、梅园、潍坊、洋泾和唐桥街道，面积扩展到约31平方公里。目的就是要把郊区发展纳入浦东整体功能规划体系，高标准地实施功能区域的整体规划、建设和管理。通过打造区域中心、优化资源配置、增强辐射能力、不断优化城市形态和功能布局，进一步提升经济社会的整体发展水平，通过建立健全利益共享的运作机制，整合发展资源，最大限度调动各方积极性，拓展发展空间，控制商务成本，提高土地资源的使用效益，促进浦东新区的持续快速发展。
陆家嘴功能区管委会主要工作是，坚持以规划一体化推动区域一体化，带动土地使用集约化，进一步深化和完善区域发展规划，统筹考虑功能区域的经济社会发展，统一规划区域的行政文化中心、社区中心、产业结构、市政设施、社会事业设施和商业、文化、娱乐设施体系。
责任编辑：薛 羚
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