《城市管理》2004-04 返回目录

中国房地产业健康发展的若干问题

科学发展观是以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，从新世纪新阶段全国经济和社会发展大局出发提出的重大战略思想。其基本内涵是：坚持以人为本，以人与自然的和谐为主线，以发展经济为中心，以提高人民群众生活质量为根本出发点，全面推进经济、社会、资源和生态环境的持续、协调发展。这既是历史经验的总结，也是指导全面建设小康社会和进行现代化建设的重要方针。

2003年我国人均国民生产总值达到1000美元，表明我国正从低收入国家向中等收入国家迈进。这个发展阶段最明显的标志，就是社会消费结构从过去的生存型为主，逐步向发展型、舒适型升级。住房、汽车、电脑等高档消费品快速进入普通家庭，群众用于教育文化和旅游休闲等的投入显著增加，并由此带动整个产业结构的升级和各项事业的快速发展。作为国民经济支柱产业的房地产业，如何以科学发展观为指导做到持续健康发展，应重点解决好四个方面的问题。

规模适度，结构合理，增速平稳

一、经过20年的快速发展，全国新建城乡住宅240亿平方米，折合2亿3千万套，绝大多数群众住房条件有了明显改善，人均居住水平比过去提高了2.5倍，我国住房严重短缺的时代已经结束。今后要做到持续健康发展，应遵循统筹兼顾、量力而行、规模适度、增速平稳的原则，在提高质量和效益的前提下求发展，避免大起大落，努力做到与国民经济发展相协调，同居民收入增长相适应。

二、现阶段规模适度的标志是，以全面建设小康社会为目标，循序渐进，实现下列要求：

（一）每人每年新增住房面积1平方米左右，逐步实现每户有一套功能合理、舒适实用的住宅；

（二）开发建设投资年平均增速20%左右，不宜过高或过低；

（三）全国每年新建商品住宅总量300万套左右（不含居民自建住房）。

结构合理是指住房建设以中等收入者需要的社会公众用房为主，努力满足不同收入人群住房的需要。

三、正确看待和把握形势。我国房地产市场总体健康正常，不存在整体性过热，但要控制投资增速过快的势头。2003年全国房地产开发投资超过1万亿元，同比增长29.7%，2004年又继续攀升，1、2月份累计完成投资945亿元，同比增长50.2%。31个省、市、自治区中，增长速度超过50%的有13个。在多数居民住房条件已有明显改善的情况下，这样的增速偏高。

尤须指出的是，按我国目前统计口径，房地产开发投资主要是各地房地产开发企业完成的房屋建筑及基础设施投资，没有包括居民个人建房和基本建设，及更新改造建房投资，也没有包括农村的住房开发。如果加上这一部分，增速将会更高。

四、固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产增速过快势必加剧投资规模扩张，造成生产资料全面紧张；助长无序竞争和市场混乱；引发经济泡沫和商品房积压。这些都是关系全局的问题，企业家应有责任意识和全局观念，自觉服从宏观调控大局，既要坚持发展，又要保持清醒。

坚持按规划主导开发，

充分发挥规划的引领和指导作用

一、房地产集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业。要做到经济效益、社会效益、环境效益的统一，既服务当代，又恩泽后人；既满足消费者居住需要，又适应城市发展的要求。做到这一点，最重要的是严格按规划进行建设。反思过去，最大的教训就是规划在经济和社会发展中的主导地位没有确立，规划的引领和指导作用没有发挥。具体表现在：一是没有规划就盲目开发或有规划却不按规划执行；二是规划自身滞后，观念陈旧，标准偏低，超前性不够。这是当前许多城市负荷过重，空间布局不合理，交通道路拥堵，生态环境恶化，资源消耗严重的总根源。规划失当造成的后果带有全局性，有些甚至难以补救。对城市政府来说，编好规划，管好规划，是城市管理的第一要务。

二、要做到按规划建设，必须更新规划理念，改进规划方法，提高规划质量，做到立足当前，放眼未来，以人为本，统领全局。从可持续发展的角度看，一个经得起历史检验的开发项目和科学合理的城乡建设，至少应体现下列各点：

（一）一体化战略。跳出二元结构的格局，按照城乡协调发展的思路，进行区域规划和城市规划，推行组团式结构布局，重点发展近郊环城社区和现代化卫星城，拓展城市空间，促进城乡共同繁荣。

（二）低密度建筑。消除片面追求容积率和以高为美、以高为荣的观念，重点发展多层低密度住宅。除城市中心社区外，新区建设总体容积率一般不超过1。现行土地供给政策和城市规划标准应服从这种战略调整的需要。

（三）小尺度街坊。住区面积不宜过大，街坊道路不宜过长，加大道路密度，实行人车分流，提高车辆通行能力。

（四）开敞性空间。要树立空间共享共有的观念，不建或少建阻碍光照、通风的高纵建筑，拓展房屋间距，预留足够的停车、消防和灾害预防用地。

（五）立体式绿化。从本地实际出发，做到水面、草坪、花卉、灌木、乔木合理配置，讲求整体绿化效果，绿化覆盖率不低于40%，人均绿地面积不小于10平方米。

（六）亲和式布局。住区规划要方便老人、儿童、残疾人出行和活动，促进人际交往，有利于提高邻里亲和度。

三、发挥规划的主导作用，必须提高规划的科学性和完整性，制定以国土整治为目标的人居规划体系。这个规划体系包括：土地利用总体规划；区域发展规划；城镇体系规划；城市总体规划；村镇发展规划；交通体系规划；生态环境建设规划。

四、科学合理的规划不仅要求内容全面详实，而且必须留有发展余地。第一，把必须保留的地段和建筑，首先在规划中体现出来，然后再编制未来发展规划。保留的范围包括：历史文物古迹、标志性建筑、生态建设地段、风景名胜景观。第二，预留必要的机动发展用地，机动发展用地数量不少于城市规划用地的5%。预留机动发展用地至少在20年内不能动用，只能用作公共绿地，而且不得占用基本农田。第三，充分利用地下空间，地下空间的利用率应不低于建成区规划面积的20%。

五、所有规划一经确定，必须通过立法形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意改变。要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机构分设，监督机构成员由人大代表、公众人物和规划专家组成，重大规划调整须事先公示并进行听证，由监督机构成员三分之二以上投票通过才能生效。

规划是经济、社会发展的龙头，是指导开发建设的总开关。城乡建设只有走上按规划建设的轨道，才能摆脱发展的盲目性和越建越乱的被动局面，才能真正营造出景观秀美的安居家园，才能实现全面、协调、可持续发展。

开发资源节约型建筑，保护生态安全

一、我国是一个资源紧缺的国家，土地、森林、水、能源以及各种基础性资源，人均占有率都居世界的倒数前几位，必须改进粗放型经营方式，建立资源节约型发展模式。房屋建筑是各类消费品中耗用资源最多、与生态环境结合最密切的产品（每年消耗各类资源近40亿吨）。投入使用后仍需不间断地供水、供电、供热、制冷、产出垃圾，其质量和功能好坏，对可持续发展关系极大。作为社会政策取向，宁可建造一次性投入高但经常性耗能低的房屋，也不建造一次性造价低但经常性耗能高的房屋，新时期住宅建设的方针应该是：安全、适用、节能、环保、美观。

二、当前营造资源节约型住宅的重点，主要有以下六个方面：

（一）太阳能和地热能利用；

（二）污水处理和中水利用；

（三）节能保温墙体和节能门窗；

（四）无污染化学建材；

（五）节水、节能厨卫设备；

（六）修改过时标准，制定新的标准规范，降低建筑密度，提高房屋层高，提高自然通风效果。

三、大力植树造林，建设以林木为主，分布合理，植物多样，景观优美的城市森林生态体系，力争用20年左右的时间，使大部分城市的林木覆盖率达到40%。这些都是党中央、国务院为了保护生态安全做出的明文决策，是我国政府对人类文明发展所作的承诺。

清晰产权，使住房真正成为

受法律保护的私人财产

一、我国宪法规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。十六届三中全会决议指出：产权是所有制的核心和主要内容，包括物权、债权、股权和知识产权等各类财产权。建立归属清晰、权责明确、保护严格、流传顺畅的现代产权制度，有利于维护公有财产权，巩固公有制经济的主体地位；有利于保护私有财产权，促进非公有制经济的发展。

我国建设用地制度从无偿无限期使用到有偿有限期使用，是一个历史性的进步，并由此引发了住宅产权制度从公有到私有的变革。按现行法律规定，住宅建设用地使用期为70年，办公楼及商业营业用房为50年，旅游设施为40年，到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定有其历史背景，但从现在看来，有违宪法关于保护公民合法私有财产不受侵犯的规定，应当进行改革。

二、改革的基本思路是：以宪法为指导进行制度创新，将现行土地出让制改为租赁制。具体地说，就是国家开征土地占用税，将现行一次性缴纳70年、50年、40年出让金的办法，改为由使用人按年缴纳土地占用税，多占地多交税，少占地少交税；相应取消现行房屋所有权70年、50年、40年的时限，置业人对购买的住房依法享有永久使用权。土地占用税为中央和地方共享税，实行浮动税率，每5年调整一次。实行这一改革的好处是：有利于有效保护和合理利用土地资源；有利于从制度上杜绝土地交易环节中的腐败行为；有利于国家形成稳定的财政收入；有利于增强社会凝聚力和实现国家的长治久安。

三、与此相适应，农村集体土地制度也应进行改革，关键是严格区分公益性用地和经营性用地的范围，政府只有为实现公共利益才能强制征用农民集体用地，经营性用地退出政府征用的范围，按市场化运作，并按市场价对农民实行公平补偿。同时要积极探索非农建设用地流转体制，改革目前集体土地不能上市流转的规定。只要符合国家法律和法定流转程序，符合土地利用总体规划和城镇发展规划，农村集体建设用地也可参照城市建设用地的程序和办法进行流转，使土地所有者（农民和农村集体经济组织）成为市场的主体，这是解决“三农”问题的一项重大举措。

四、同时，还要改革城市基础设施建设投资体制，不能像现在这样将全部建设费用计入房屋造价，而要按固定资产周转的方式把应摊折旧计入煤气、热力、电力、通讯、供水、排水等相关产品的成本，并通过这些产品的收费实现投资回收。

上述用地制度和基础设施投资体制改革如能实现，房屋成本大约可比现在降低20%～30%，这将有利于稳定房价，提高广大居民的购房能力；有利于房地产业的市场化、规范化发展；也有利于国民经济全局健康平稳地发展。

责任编辑：欧阳忠伟